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和谐宇宙

通一项而兼收并蓄,悟人性而制天立命

 
 
 

日志

 
 

城市还是郊区?居住欲求的价值摇摆  

2008-07-08 12:19:08|  分类: 领袖 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中产阶层试图通过选址寻找及确立他们在社会中的地位和生活品质的层级,于是住在哪座城市,城市的哪个区域,什么社区,甚至住在社区的哪儿都是他们对自身价值评定的结果。

   中国目前的富裕阶层以及中产阶层中的中上层在房地产投资上已经将地点的外延从一座城市扩展到整个中国,他们关心的是在哪座城市里生活的品质更高,投资最有升值潜力。

   从前进策略与招商银行2003年11月进行的《金葵花指数报告》的研究结果中可以看出,在这些本土高收入群体中,生活选择与投资选择向少数地区集中的趋向十分明显。

   报告中说由于现有的高收入群体,对房地产的投资体验、收益效果、看好度、相关知识占有方面比较其他投资工具具有更加突出的正面感受,由此可以推论,中国都市高收入群体的地区偏好与对房地产投资价值的认识是紧密相关的,这使得少数城市的房地产可能获得来自国内多个地域高收入群体组合形成的购买与投资群体,这意味着在高端房市上,全国性统一市场已初现端倪。  

   在投资价值方面,上海的价值为各地高收入者所一致认同,处第一层级;北京处在第二层级;构成第三层级的有深圳、广州和成都,深圳虽提及率稍低,但考虑访问对象不包括深圳本地高收入者,故其实际价值应高于那些提及率与它接近甚至稍高于它的城市;其余城市大致归入第四层级。

   与高收入群体投资地域偏向有所差异的是,在生活地域偏好上,上海与北京在一二层级的地位不变;跻身于第三层级的城市则分散地包括广州、成都、大连、珠海、青岛、杭州,其中后四个城市的高收入群体是不在调查范围内的。综合两个方面因素的作用,目前对于中国都市高收入群体投资房地产有核心影响的城市依次是上海、北京、广州、成都和深圳,而主要因生活环境因素而产生购置房地产兴趣的城市是沿海的大连、青岛、杭州和珠海等城市。

    在所有的城市中,各地高收入群体对于上海、北京和广州的投资与生活价值具有较强的公认度。而武汉、西安、沈阳在投资、生活上的价值的低认同度也是普遍的。同时,这些城市的高收入群体也有非常强的自我贬低趋向,比如在生活价值认定方面,北京有11.9%、上海有25.6%、广州有7.6%、成都有10.1%的高收入者认同本市,而沈阳就只有3.4%、西安只有1.6%、武汉更不到1%;而在投资价值认定方面,认同本市的高收入者上海有49.6%、北京有19.7%、广州有10.9%、成都有7.5%,而沈阳只有1.4%、西安2.4%、武汉还是不到1%。

    中国高收入群体在地区价值认同上已经超越了本乡本土的概念,而具有吸引力的生活环境与城市经济的发展有着重大的关系,所有在生活上更有吸引力的城市都是经济比较发达的城市,但是人们对于生活环境的偏好又不仅仅以经济发展为限,在那些公认度比较高的城市中,我们注意到他们既具有较好的自然条件,同时在文化开放度、社区设施发展、信息充分度等方面都具有相对优势。

   如果说中产们在选择生活的城市这件事上受城市发展机会、生活自由及便利程度的影响较大,那么他们在选择住在城市的哪个区域里也渐渐呈现出一定的倾向。

   首先是住在城区还是住在郊区。

   中国在十年内经历了两次方向相反的生活居住地选择的潮流与其说是受生活需要驱使,不如说是大家合作在做一场关于居住的实验。

中产阶层选择市中心大体有如下理由:

1.    市中心在中国这样一个发展中国家是客观基础设施最为完善的地方,对于已经全面接受了现代化的人来说,住在城区可以省却很多麻烦。

2.    市中心是城市功能最完备、最突出的地方,你可以享受得到这座城市能够提供的最高档的消费场所,最高品质的服务和最丰富的品种选择,对于不甘寂寞、喜欢消费的人来说,这非常便利。

3.    市中心是以中国人目前的收入水准和生活方式最容易聚集的落脚点,交通便利,标志性建筑易辨识,从城市各个角落抵达无论是交通成本还是时间成本总和都较居住郊区要低,所以有利于社交。

4.    毕竟是目前中国人身份的标志,中产阶层尤其是富裕阶层聚居的区域更是在标识这一点,由房价制造的差异成为选择同质人群最直接最简洁的手段,试图通过筛掉不同质人群而确立自己社会地位的人愿意通过这种方式明确自己的身份。

5.    能够提供给人关于现代生活尤其是时尚的诸多及时提示,生活于此间的人可以避免落伍的风险。

    以北京为例,因为1990年的亚运会和申办2008年奥运会,北京在市政方面的投入是几何级数的,所以城市基础设施的建设和它的功能完善的速度也都是以几何级数发展的。从20世纪80年代后期至今,北京的地产开发半径已经外移了三十公里。这是一种惊人的速度。

    萨蒂亚斯在其关于人类聚居的研究中写道:城市的地域规模与经济发展水平是成正比的。城市中心的住宅好处无需细加分析,只要承受得起房价的人还是会首选市中心。清华大学的研究表明,仅占北京规划市区面积6%的古城区,房屋面积已由上世纪50年代初的2000万平米,上升至目前的5000万至6000万平米城市,城市化地区人口密度高达每平方公里14694人,远高于纽约的8811人,伦敦的4554人,巴黎的8071人。当这样高的人口密度出现在一座城市里的时候,其住宅价位以及各种基础设施的负载能力能保证中产阶层在他们的支付能力下仍能过上相对满意的生活吗?中产阶层在今日中国能在多大的地域规模内选房呢?这个半径真的是和我们的经济发展水平一致吗?

   中国城市中目前自有住宅率为80%,远高于美国的65%,欧洲的60%。这样高的自有住宅率完全在市区实现显然是不可能的。

   中产们向城市外围移动的速度与方向和市政规划无关。事实上,中国几大城市的市政规划与城市的发展相比总是置后的,北京2004年公布的城市规划是基于2020 年人口达到1800万,其中流动人口500万,而2004年底城市流动人口已经突破了400万,一场大雪使一座城市的交通陷于瘫痪的市政管理能力也表明政府对一座城市的发展欠缺必要的前瞻,自然来自政府的引导力基本上对于个人消费者不起作用。中产们选择住到哪,是和他们财富增长与欲望膨胀的速度比有关,也和他们对各项影响生活因素的重要性排序有关。

    中产们选择到城郊或郊区居住也有若干清晰的理由:

1.    居住环境远较市区住宅更自然更健康;

2.    可以避开城市的喧嚣,因交通障碍,减少各种不情愿的交往,能够有真正的家庭生活和自我空间,而不用担心随时会被外人闯入或被人拖住在外交际没有早回家的借口。

3.    居住成本大幅度降低,郊区住宅与城区由于不会毗邻各种奢侈消费场所,所以自然也省不少这方面的开支。

4.    如果在郊区住宅招待朋友,会有新鲜感。

   最初一批选择住到郊区的很多一些自由职业者,他们无需天天到某一固定地点去上班,而且他们也不需要每天见很多人,同时他们需要阔大的空间用于自己的创作,这种房子不仅是城市里不可能建造的,而且动辄几百平米的房子如果是在城里购置,其成本是乡下建房的十几倍。对于那些期望为自己量身定制住房的艺术家而言,房子是他们最有兴趣的艺术创作之一。于是向当地的生产队租下一块宅基地,找上几个工匠,自己画上一张连工程图都算不上的草图,梦想之屋就这样成就了,当然在此间最令人头疼的莫过于两点:

   一是宅基地从法律上不具备足够的合法性,土地归生产队所有,一旦生产队觉得不划算,要收回土地,房主是很难保护自己的家园的,所以如何与当地人搞好关系成了这些“自觉下乡”的自由艺术家日常的主题。

我的一个朋友的心得是,只要搞定生产队长或村长,就可以高枕无忧了,如果还想再有一个好人缘,一定要平等随和地对待乡亲们,让他们觉得你不是自以为了不起的城里人,而是瞧得起他们的城里人,如果还能在当地老乡开的饭馆旅馆里招待城里来的朋友或关系户,效果尤佳。

    随着Townhouse从2000年起成为大都市地产开发的重要产品系列,土地所有权的法律问题不再困扰消费者了,于是一些没有能力和乡民讨价还价的城市居民因向往郊区生活或承担不了城市里高昂的地产消费成本的便成了Townhouse最早的消费者。

   Townhouse从它在中国出现的那天起,就是以中产阶层为目标消费者打造的,无论是价位、房型、总房价、位置、各种配置都瞄准了当代中产阶层中乐于居住到郊区的那个人群的需要。

   首先位置基本都在城市主干道的延伸线或经济开发区内,这就不会出现基础设施(交通、水、电、煤气、邮政、银行、网络)不完备的问题,而且地点大多在距最近市中心半小时车程上,所以在出入上不会构成难以克服的障碍。

   其次房价大多在4000元/平米-6000元/平米的幅度内,中等城市价格更低,有的以北京、上海的1/3甚至1/4的价格就能买到同样建筑品质的住宅。这使中产们住上同样物质品质和面积的住宅比在市区内购买节约了20%以上的房款,这对需要用每月工资还贷,首付之外还必需考虑装修及购置家具家电费用的城市中产阶层来讲,是一个减轻财政压力的选择;

再次由于Townhouse一下子就达到了中产阶层期望的居住面积,它的房型安排也就容易符合时下中国人的家庭模式----核心家庭的需要。

   对于一个二人世界或三口之家而言,这一代中国人试图化解他们童年、少年乃至青年时代几代同堂造成的没有自我空间的压抑,于是他们对一套住宅内的空间作划分时,让家庭里发生的所有行为都有它专有的功能空间,门厅、餐厅、客厅、卧室、厨房、卫生间、儿童房,或者再加上视听室,似乎一个都不能少。

   由于Townhouse的上述优点组合出的生活方式,对于中产阶层来说有很大的吸引力,所以这场实验一开始便受到不少人的追捧,尤其是丁克一族或孩子已可以上寄宿学校的核心家庭更是乐于选择。

   不过,中国目前出现的城市人口郊区化居住的现象存在着一个隐患:由于郊区住宅社区是由不同的开发商承建的,而政府在做市政规划时并没有更深地介入这些社区的开发,所以,当开发半径向外迅速扩张时,远离城区较远的社区市政设施的完善与否则完全取决于开发商的开发理念和开发实力。单一功能(居住功能)的郊区住宅使在城市久居的人们不能在社区内实现日常生活的诸多需要,不得不频繁返回市区去寻求各种需要的满足,这不仅大大提高了居住者的生活成本(包括时间成本和经济成本),也加大了对公路使用的压力,这使得汽车成为广大中产们的依赖,并且也使郊区住宅像一个半残的生命体,无法在自身内部进行正常代谢。

   于是选址的核心从交通上不是以地理距离长短而论,而是以便利程度而论;在居住便利上不是以市区还是郊区而是以基础设施和个人日常消费所需设施是否完备而论;在生活成本支出上,不以总额而论,而以支出模式而论。

   无论选择哪种生活,一经选择后中产们便需要正视补偿的问题。无论住在哪儿,对于城市里长大的人和向往城市的人都存在着此地生活无法成全的遗憾。

   在城市里生活,需补偿的便是对新鲜空气、自然环境等只有乡村提供的环境,获得这种补偿的成本便是出游的金钱、时间和精力成本,以及进入乡村环境的可行性。对于以打工为主要谋生方式的中产阶层成员而言,从财力上是不难达到的,但在时间和精力上却是力不从心的。

   那么在郊区居住需补偿的是城市现代化所构成的城市生活方式。进城或工作或采购或娱乐或社交,对各种场所和设施熟悉和适应的成本,加入或维持存在于城区内的社交圈的成本,很多中产最终还是放弃了住到郊区,实在是因为享有这种生活的总体成本实在是太高。

   中国在短短的十年内经历了城市中心主义和住宅郊区化双重选址的潮流,这两种潮流在美国是一前一后发生的,前后经历了三十年左右,因为在城市中心主义盛行的年代,各大都市的市中心摩天大楼拔地而起,高密度的开发使居住环境迅速恶化,于是在七十年代又出现了住宅郊区化的潮流,那时,大城市里的CBD(中央商务区)在工作时间之外如同死城,白领们纷纷返回自己在郊外的家,但到了九十年代又出现了回流市中心的趋势,因为热衷享乐的年轻一代不愿放弃市中心提供的各种娱乐设施。这就是选址的钟摆。每一次摆动不是心血来潮的转换,而是基于生活成本、基础设施、生活目的等诸多元素的变化。中产阶层们对选择在距市中心多远的地方居住形成了这个阶层的居住半径和半径扩展的速度。

影响中产阶层购房半径的原因主要有以下几个:

    收入

    工作时间的自由度

    工作性质或生活方式决定的社交频度和活动半径

    个人时间成本或称个人时间价值

    在上述四个方面,中产阶层最敏感的首先是收入。因为工作时间的自由度是一个天然的限制,但收入带来的限制却是有很大弹性的,尤其对七十年代以后出生新进入房地产市场的中产消费者,他们敢于做无储蓄消费,即倾囊而出,只为过上自己理想的生活,而在活动半径这个指标上带来的限制,中产阶层们是在真正住到城乡结合处或郊区之后有了真实具体的体会之后才觉出的,当然也有在权衡了几种限制之后仍然选择接受这种限制的,因为这可能使他们不用为打破其它几种限制而支付更高的成本。

关于由个人时间成本或称个人时间价值带来的限制是这四种限制中变数最大、最不易确定的,所以只有富裕阶层对这个指标有高度的敏感,中产阶层中对这个指标的考量只是个人感受,并无规律可循。

    伦常在中产阶层购房选址中是被纳入的一个重要构成元素。

    现在都市中流行的家庭模式是核心家庭,能买得起房的人若不是下有小,起码上有老,赡和养的问题至少要顾及一件,何况两重。顾及老人,便要考虑就医的方便和从自己家抵达父母家的时间,父母年纪越大,若是没有和子女同住,为子女的就必需设法缩短到父母家的时间,以便一有什么意外,能在救治的安全时间内迅速抵达送诊。如果与父母同住,也要顾及从上班地点返回家的路程远近。

    如果家中有孩子,又需要考虑孩子就医、入托、上学的方便程度,对老人和孩子的照顾不是一天两天的事,而是一项终年累月持续的事情,选址不当会成为极大的负担,也有诸多风险。

    不仅如此,夫妇间的工作地点与居住地的地点如何构成一个合理的关系对夫妻感情及家庭生活的品质也有着重要的影响。两个人花费在路上的时间和精力产生明显差异时,谁该管理家务,常常成为两个忙碌的中产夫妻间不易调和的矛盾,而两个人之间的共处时间也因此被无形地压缩了。

    一对在北京城东部上班的外企中层管理者在选择住宅时一致选定了离各自办公室距离不超过四公里的公寓,理由有三:

1.双方都不用奔波,至少不用因为上下班赶路使任何一方过分劳累;

2.由于距家远近差不多,谁方便谁就先回家做饭或处理家中临时发生的一些事;

3.两个人无论社交还是娱乐都有交叉的活动区域,既方便各自活动,也方便约共同的朋友。

    勋在上海闵行开发区工作,而妻子芸则在外滩上班,夫妇两人便在市内买了一套60平米的小公寓,又在距闵行开发区附近买了一处120平米的中档公寓。两个人可轮流住在城内城外,万一谁加班或会友,也可有个就近的住所。

    影响中产对居住社区的选择有以下几个原因。

    各种娱乐、消费场所的分布情况是中产阶层评估一个地区生活品质的重要指标。

    可以说没有城市化,中产阶层就欠缺了很重要的成长空间,而中产阶层又是城市空间里最活跃的生命体,他们支撑着城市中各种时尚场所的生存与发展,他们也是各种娱乐、消费场所的频繁享用者。

    一个从深圳到北京工作的私企经理来京四年,照她的描述:“四年除了早饭,我有两千多顿饭都是在京城各处的餐馆里吃的。对于我来说,为了吃得不烦,开车一个小时去饭点是很正常的。”

    对现代生活充满热情的中产们对于能令他们享有各种时尚元素的区域青睐有加,星巴克、名牌店、豪华影院、时尚酒吧的密集度和五星级酒店的多少与住宅的价格密切相关,这些元素密集度越高,中产阶层就越认可房价的高昂。

    既然选址不单纯是选一个居住的地方,而是选择一种生活方式,那么中产们就需要深入分析在地段这个居住元素上哪些是关键点。

    社会为城市发展提供的方向,将决定这座城市会成为一座什么城市。例如一个城市如果是政治中心,未来这座城市最活跃的人群将围绕奔仕途或试图建立政治关系网络这个核心,产业的发展也是围绕着这个核心。在这样一个城市里选择住宅必然是服从政治活动需要的才最有升值潜力的。而一个希望借助政治中心的资源为自己发展基础的人也才有最多的机会。而经济中心又不同了,商务区会是这座城市里最有价值的地区,一切有利于金融活动、贸易活动和品牌推广活动的场所都会集中在这个区域,所以是寸土寸金,投资与居住能享受的最大利益也主要是基于商业。至于一座文化名城,毗邻高校、名人故居、著名博物馆的地区会是这座城市的黄金地段。

    社会使城市能以多快的速度奔向它的目标,决定了房产升值的速度和它周边环境繁荣的程度。

    对于像中国这样的发展中国家来说,现代化城市所应具备的城市基础设施建设只不过刚起步,以中国目前的发展速度,还不可能像西方发达国家那样在短短几年内使城市的各项基础设施完善起来,所以一个城市里肯定有先发展起来的地区和较后发展起来的地区,而且最近几年随着地产消费热,我们的城市基础设施的发展速度追不上地产开发的速度还是很多城市生态失衡的重要原因。超前识别不同地区的发展速度可以使中产们用有限的资金获得较高的收益。

    有多少资源可以支持城市发展目标的实现,而且是可持续的将决定不同地区地产升值的首要拉动力。一个城市的不同区域会有资源分布的差异,例如北京的西部IT和高等院校是两个突出的优势,而在朝阳区外籍人士聚居和大的传媒集团汇集是突出的特色,上海浦东是金融区,而古北则是港澳台和海外人士聚居区。此外公园的分布、水系的分布等在一座城市里都有差异。况且鉴于我们目前的城市管理水平尚处在初级阶段,基础设施与城市经济人口的发展常常是失衡的,政府会批准一个又一个楼盘开发用地,却没有科学地计算出为之配套的公路、医院、学校、商场该是多少,如何分布。于是就出现了百万人口居住的新小区却只有一条干道通往城市中心,人均1平米的商铺面积却集中分布在市中心地带的畸形城市生态环境。所以根据自己对不同城市设施、景观等的偏好,作出一个清晰的排序,使选址时有个较为清晰而完善的评估系统,才能减少后悔的可能性。毕竟对中产而言,不可能通过买多处房子过不同性质的生活,享有不同的社会资源。

作者:殷智贤

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